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감정평가의 의의

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1. 개념

 : ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에 따르면 감정평가란 토지 등에 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 

 

 

2. 부동산 평가의 기능

 

 가. 경제적 기능

 : 효율적인 자원배분 – 부동산의 자연적 특성 때문에 부동산시장은 불완전경쟁시장이 되어 자원 배분의 왜곡 문제가 발생하게 된다. 감정평가는 이러한 문제를 방지하고자 부동산 시장을 완전경쟁시장으로 전제하여 균형가격을 추출함으로써 자원의 효율적 배분을 가능케 한다.

 

 : 합리적이고 공정한 거래질서의 확립 – 감정평가는 전문가인 감정평가사가 대상 부동산의 공정한 가격을 평정함으로써 거래질서를 합리적으로 공정하게 유지시키는 역할을 한다.

 

 : 합리적인 투자방안의 예측 – 감정평가는 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산의 수요·공급의 변화를 예측하고, 수익성 등을 분석함으로써 대상 부동산에 대한 투자의 타당성을 판단하는 기준을 제공하는 역할을 한다. 

 

 나. 정책적 기능

 : 부동산의 효율적인 이용관리 및 규제 – 감정평가는 대상 부동산의 최유효이용이 무엇인가를 제시해 줌으로써 부동산의 효율적인 이용관리 및 규제의 정책방향을 제시할 수 있다. 

 

 : 부동산의 적정가격 형성 유도 – 객관적이고 신뢰성 있는 감정평가는 부동산가격이 비정상적으로 형성되는 것을 억제하고, 부동산 가격을 적정하게 유도하는 기능을 한다.

 

 : 합리적인 손실보상 – 공익사업을 위해 개인의 토지를 수용하는 경우, 합리적인 손실보상은 적정한 감정평가를 통해 이루어질 수 있다.

 

  : 과세의 형평성 – 감정평가는 부동산 조세 부과시에 합리적 기준을 제시해 줌으로써 공평조세를 실현할 수 있다. 

 

 

3. 부동산평가의 분류

 

가. 제도적 측면의 분류

  (1) 강제성 여부에 따른 분류

   – 필수적 평가 : 필수적 평가란 일정한 사유가 발생하면 반드시 관련 평가기관의 평가를 바당야하는, 의무적으로 강제된 평가를 말한다. ex) 토지수용시의 평가, 법원의 경매평가, 과세시의 평가, 공시지가 등

   – 임의적 평가 : 이해관계인의 임의 의사에 의한 평가를 말한다. ex) 부동산 매매 상속재산 평가, 자산 출자, 합병시

 

 (2) 평가목적에 따른 분류

  – 공익 평가 : 공적 기관에 의한 공익목적의 평가이다. ex) 보상평가, 표준지 공시지가 등

  – 사익 평가 : 사적 기관에 의한 사익목적의 평가이다. ex) 담보평가, 일반거래를 위한 평가 등

  – 법정 평가 : 일정한 평가대상물에 대하여 여러가지 평가방법을 임의로 선택할 수 있을 때, 그 가운데 법규에서 정한 대로 행하는 평가를 법정평가라고 한다. ex) 공공용지매수·수용시 평가, 토지거래규제를 위한 평가, 과제를 위한 평가 등.

 

나. 업무기술상의 분류

  (1) 단독평가와 합의제평가

   – 단독평가는 1인에 의한 평가, 합의제평가는 다수의 감정평가사에 의한 평가

 

  (2) 참모평가와 수시적 평가

  – 참모평가는 고용주 또는 고용 기관의 업무를 위하여 행하는 평가, 수시적 평가는 부동산 평가를 전업으로 삼지는 않으나 특별히 고도의 전문지식이 필요한 경우에 각 분야의 전무가로 구성되는 일시적인 감정평가. 

 

  (3) 기술수준상의 분류

  – 제1차 수준의 감정평가 : 부동산의 소유자·이용자·거래당사자 등이 부동산 매매, 임대 등에 사업상의 결정을 위하여 행하는 평가

  – 제2차 수준의 감정평가 : 감정평가사가 아닌 부동산 업무 종사자 등에 의한 감정평가

  – 제3차 수준의 감정평가 : 전문가인 감정평가사에 의하여 행해지는 감정평가

 

 (4) 평가조건에 따른 분류

  – 현황 평가 : 대상 물건의 상태, 구조, 이용방법 등을 현재의 상황 그대로 유지할 것을 전제로 하는 평가

  – 조건부평가 : 불확실한 상황이지만 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것.

  – 소급평가 : 과거 어느 시점을 기준시점으로 하여 평가하는 것

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