1. 감정평가 절차의 필요성
: 객관성과 신뢰성을 확보하여 감정평가시 주관적인 개입을 방지 할 수 있다.
: 평가의뢰인에게 평가결과에 대한 이해를 증진시킨다.
: 계획적이고 단계적인 평가를 수행함으로써 능률성을 제고할 수 있다.
: 주어진 절차에 따라 평가함으로써 평가 후에 발생할 수 있는 문제점 파악과 책임소재 및 그 해결에 도움이 된다.
2. 감정평가의 절차
가. 기본적 사항 확정
: 평가목적, 평가대상 부동산, 기준시점 등
→감정평가하는 목적이 무엇인지, 감정평가하는 대상 부동산의 소재지는 어디인지, 가격의 기준이되는 구체적인 시점은 언제인지 등을 확정하는 단계
나. 처리계획 수립
: 자료의 수집범위와 일정 수립
→결정된 기본적 사항을 바탕으로 감정평가서 작성에 이르기까지 처리계획을 수립하는 단계
다. 대상부동산 확인
: 물적 확인(현장 조사)와 권리상태 확인(공부서류)
→임장활동을 통해 평가 대상의 존재 여부 물적 동일성 여부 및 권리내용을 확인하는 단계.
라. 자료의 수집 및 정리
: 평가 대상과 유사한 대상의 가격 자료 등을 수집
→징구법(감정평가 의뢰인에게 필요한 자료를 제출하도록 하는 방법), 실사법(임장 활동을 통하여 현지에서 실제 조사를 하여 수집하는 방법), 열람법(필요한 자료나 문서를 열람하여 수집하는 방법), 탐문법(필요한 자료를 인근주민, 중개업자, 건축업자 등을 직접 탐문하여 수집하는 방법)을 활용하여 자료를 수집하고 정리하는 단계.
마. 자료의 검토 및 가치형성요인 분석
: 일반분석, 지역분석, 개별분석
→수집·정리된 자료를 대상으로 적절성을 검토·확인하여 부적절한 자료는 제외시키고, 일반분석, 지역분석, 개별분석 등을 통해 대상 부동산의 가격을 구체화하는 단계.
바. 감정평가 방법 선정
: 원가방식, 비교방식, 수익방식의 단일 적용 및 병용
→감정평가 방식은 원가방식, 비교방식, 수익방식이 있고, 대상 부동산의 성격, 특수성 또는 목적에 따라 가장 적절한 방법을 선택하여 적용한다. 모든 방식을 다 적용할 수 있고, 경우에 따라 한가지 또는 두가지 방식만을 적용할 수 있으며, 결정된 방식에 따라 감정평가를 진행하는 단계.
사. 시산가액 조정
: 각 감정평가 방법을 병용할 시 각 방식에 의한 시산가액에 가중치를 부여
→3방식에 의한 시산가액이 일치하지 않기 때문에 평가 대상의 용도, 특수성 등을 고려하여 시산가액을 조정하고 최종적인 가액을 결정한다. 일반적으로 가중평균해서 구한다.
아. 평가액 결정 및 표시
: 절차에 따라 결정된 감정평가액을 결정하는 단계.