중금리 시장이 뜨겁다. 중금리로 아파트, 주택 담보 대출을 받는 사람들은 넘쳐나고, 이에 투자하는 사람들은 넘쳐나고 있다.
재테크에 관심 있는 사람들은 언제나 중금리 상품에 대한 수요와 갈망이 있었다. 은행 예·적금은 2010년대 중후반 이후 줄곧 2%~3% 수준에 머물렀고, 펀드와 주식을 하자니 원금 손실 걱정에 선뜻 투자하지 못했다. 용기 있는 소수의 몇몇 사람들이나 주식이나 코인 투자를 하였지만 코로나 빔, 붓따빔을 맞기 일수였고, 하락장에도 존버 한 몇몇 사람들은 최근 원금 회복하나 싶었는데, 살인적인 물가로 인한 미 연준의 빅 스텝으로 인해 또다시 원금은 삭제되기 시작했다.
반면, 소위 쩐이 있는 사람들은 대출 규제에 발목이 잡혔다. 2010년대 중후반 이후 정부의 담보대출 규제, 세제 개편, 법인 투자 규제 등으로 인해 돈은 있으나 2주택 이상 보유하기가 선뜻 꺼려지는 기조가 팽배해졌다. 설사 여유가 있어 2주택 이상 보유하더라도 대출 규제에 막혀 레버리지 투자를 하는 것이 불가능하게 됐다. 담보여력은 충분한데 정책적인 이유로 인해 돈을 빌릴 수 없어 부동산 소유자 입장에서는 참으로 답답한 상황이 되어버린 것이다.
그러던 와중 틈새를 비집고 들어온 것이 있었으니 온라인 투자연계 금융, 소위 말하는 P2P금융이다. 21년 ‘온라인 투자연계 금융업 및 이용자 보호에 관한 법률‘(이하 ‘온투법’) 제정을 통해 금융위원회에 감독권한이 생기고, 준법감시인 제도, 투자자 보호 제도가 생겼으며, 이러한 온투법 제정은 P2P금융이 ‘온라인 투자 연계 금융업’이라는 새로운 제도권 금융으로 인정받게 되는 계기를 만들어주었다. 그리고 법 제정과 함께 온라인 투자 연계금융협회가 창립되었는데, 2022년 7월 현재 41개 사가 정회원으로 가입되어있으며, 초대 협회장은 금융감독원 출신 임채율 前국장이 맡았다.
P2P금융은 여러 상품을 취급하는데, 일반 은행에서 취급하는 담보대출, 신용대출부터 증권사나 2금융권에서 다루는 건축자금, PF대출까지 매우 광범위하게 다룬다. 온라인 투자 연계금융협회에서는 각 회원사의 주요 취급 상품을 분류해놓았는데, 41개 회원사 중 후순위 아파트, 주택 담보대출을 취급하는 회원사가 23개로 절반 이상을 차지하고, 다음으로 신용대출, 어음·매출채권 담보가 그 뒤를 잇고 있다.
P2P금융은 중금리 시장을 타깃으로 하는데, 업계에서 출시하는 상품의 이율을 연 5%~15% 수준(세전)이고, 구체적으로 들어가 후순위 주택 담보대출을 기준으로 삼으면 연 9%~11% 수준(세전)에 이른다. 사실 중금리 시장을 타깃으로 삼을 수밖에 없는 게, 전통 금융상품인 주택, 아파트 등 담보 대출의 경우, 시중 은행권이 꽉 잡고 있는 상태라 후순위 주택, 아파트 담보대출이 자연스레 주 취급 상품이 되면서 부실 및 후순위 인 점을 감안하여 대출금리는 자연스레 중금리가 되었고, 신용대출, 부동산 PF는 선순위라 하더라도 위험성을 고려하면 중금리 또는 고금리 상품이 될 수밖에 없기 때문이다.
다소 높은 금리에도 불구하고 주택, 공동주택 등 주거용 부동산 소유자들의 대출 수요는 적지 않다. 후순위 담보대출을 주로 취급하는 투게더펀딩는 2022년 6월 기준 누적 대출액이 1조 4,890억 원 이르고 매일 5개 내외 , 총 3억 원 내외의 후순위 담보대출 상품을 출시하고 있고, 에잇퍼센트는 2022년 7월 27일 기준 누적 대출액 5,031억 수준에 이르고, 매일 3개~5개, 총 2억 내외의 후순위 담보대출 상품을 출시하고 있다.
이외에 어음·매출채권 담보를 주로 취급하는 niceabc는 nice그룹의 오랜 신용 평가 모델을 기반으로 2022년 7월 27일 기준 약 5,081억 수준의 대출을 진행하였고, 역시나 매일 다수의 상품을 출시하고 있으며, 부동산 PF, 건축자금을 주로 취급하면서 22년 6월 기준 누적 대출액이 960억 수준에 이르는 위펀딩의 경우에도 주기 적으로 상품을 출시하고 있다. 총 41개 회원사에서 P2P상품을 연일 수십억 원씩 매일 쏟아내는데, 마감이 지속되고 있는 상황이다.
이처럼 매일 수십억의 P2P상품은 무슨 돈으로 마감되는 것일까? 내 생각에는 사회 초년생의 피땀 어린 돈과 4050의 여유 있는 현금으로 마감되는 것이라고 생각한다. 티끌 모아 투자하는 사회 초년생이든 넉넉한 현금으로 투자하는 4050이든 P2P금융 상품에 투자하게 되면 통상적인 임대수익률 이상의 수익률을 맛보게 되니 마다하기가 쉽지 않다. 후순위 주택담보대출을 기준으로 세전 연 9%~11% 수준의 이자소득은 저금리 시대에 참으로 매력적인 수익률임은 분명하지 않은가. P2P금융이 위험하다고 생각할 수 있지만 담보여력이 충분한 상품을 골라내는 눈만 있다면, 원금 손실에 대한 걱정도 덜 수 있다. 그런 눈을 갖춘 사람들은 현재 수억씩 P2P금융에 투자하고 있다. 약칭 ‘피자모’라고 알려진 네xx 카페에는 법인 자격으로 수억씩 투자하는 사람들이 여럿 보인다.
다음 글은 상품보는 눈 등에 대하여 작성해보겠다.