투게더펀딩에 투자 중인 일반 개인투자자가 리스크는 낮추고 세금은 절세하는 노하우를 공유할까 합니다. ‘원 단위 절사’, ‘분산 투자’, ‘낮은 LTV’ 등 특별할 건 없지만 생각지도 못하셨을 방법들을 소개할 테니 괜찮다 생각되시면 본인에게 한번 적용해 보시길 바라요.
P2P금융(‘온라인 투자연계 금융’)에 있어 2015년 태동기와 온투법 등의 법이 제정·개정된 현재는 많은 차이점들이 있습니다. 중앙 기록관리기관 포털사이트의 개설, 투자금액 제한 등 여러 가지가 있는데요. 일반 개인투자자가 체감하는 가장 큰 차이점은 무엇일까요? 다른 무엇보다 바로 원천징수 세율일 것입니다.
P2P금융 관련 법이 전무하던 2015년, 16년, 일반 개인투자자들은 별도의 투자한도 없이 지속적으로 투자할 수 있었는데요. 마음껏 투자할 수 있다는 점은 좋았지만 원천징수 세율이 아주 높았습니다. 비영업대금의 이익 명목으로 세율 25%와 지방세 2.5%, 총합 27.4%의 세금이 원천징수됐기 때문입니다. 내가 이자를 100만 원을 받을 수 있다면 세금으로 27.4만 원을 낸 것이었죠. 대부업 사업자를 내면 원천징수 없이 이자를 받을 수 있었지만 6개월마다 있는 대부업 현황조사, 종합소득세 신고, 사무소 등 주택용도 외의 건물에 사무실 개설 의무 등 번거로운 절차도 많았고, 투자금이 크지 않다면 사무실 임대료, 종합소득세율 등으로 인한 지출이 적지 않았기 때문에 대부업 신고 후 P2P 투자는 큰 실익은 없는 경우가 많았죠.
2020년, 소득세법 개정 및 온투법 제정 이후, 일반 개인투자자의 투자 한도는 3천만 원으로 줄었지만 원천징수 소득세율이 지방세 포함 15.4%로 줄어들면서 소소하게 투자하는 대부분의 P2P투자자들의 소득이 증가하게 됐습니다. 이러한 상황 속에서 호갱노노, 부동산 리치고 등 아파트의 가치를 쉽게 파악할 수 있게 도와주는 도구들이 증가했죠.
도구는 모두 준비 됐습니다. 이제, 이런 도구들을 활용해서 최대의 수익률을 뽑아내는 절차만이 남았어요.
절세하기(feat. 원 단위 절사)
원천징수 세율이 지방세 포함 15.4%로 정해져 있는데 어떻게 절세하느냐?라고 물으신다면 ‘원 단위 절사를 통해서’라고 답을 드리겠습니다.
1. 5만 원 투자 vs 100만 원 투자.
먼저 투게더펀딩에 제가 투자한 두 상품의 실세율을 보실까요.
공통점은 1년 투자상품이라는 점과 세율이 9%이라는 것이고요. 차이점은 왼쪽은 투자금이 5만 원, 오른쪽은 투자금이 100만 원이라는 점입니다. 1년 투자의 결과로 얻은 수익금은 왼쪽에서 3,525원, 오른쪽에서 68,250원을 얻을 예정인데요. 수익금이 아닌 수익률로 보게 되면 왼쪽에서 7.05%, 오른쪽에서 6.83%의 수익을 얻습니다. 약 0.22%의 수익률을 5만 원 투자한 상품에서 더 얻게 되는데, 왜 이러는 걸까요?
2. 원 단위 절사
비밀은 원 단위 절사에 있습니다. 상환스케줄에 보이는 세금(15.4%)은 이자소득세(14%)와 지방세(1.4%)로 구분이 됩니다. 각 각은 다음과 같이 계산이 되는데요.
● 이자소득세 = (세전 수익금 × 14%)에서 원단위를 절사 한 금액
● 지방세 = (세전 수익금 × 1.4%)에서 원단위를 절사 한 금액
위에서 다룬 외쪽과 오른쪽 상품의 세금을 이자소득세와 지방세로 나누어 살펴볼까요.
5만 원 투자한 상품에 주목해주세요. 지방세가 매달 0원으로 산출이 되죠?! 왜냐 한 예로 ‘382(수익금(세전) ×0.014(지방세율)’의 값은 약 5.348인데, 원단위를 절사 해야 하기에 0원이 되는 것입니다. 이해되셨나요? 원 단위 절사를 통해 세금을 절사 할 수 있습니다.
안전하게 투자하기
1. 분산투자
P2P금융에서 일반 개인투자자의 투자한도는 3천만 원이지만 그중 부동산 상품에는 최대 1천만 원까지만 투자가 가능하죠. 크다면 크고, 작다면 작은 천만 원 규모의 한도 안에서 최대한 손실을 덜 보는 방법은 무엇일까요?
세후 수익률 15%, 부실률이 5%, 투자기간 1년짜리 상품이 1번부터 100번이 있다고 예를 들어볼게요. 그리고 A군은 500만 원씩 2개(1번, 2번)의 상품에 투자했고, B군은 10만 원씩 100개(1번, 2번,,,,100번)의 상품에 투자했다고 생각해봅시다. 1년 후 1번~5번 상품에서 부실이 발생했다면, 부실률이 100%인 A군은 원금을 날린 상황입니다. B군은 원금 50만 원을 날렸지만 나머지 95개의 상품에서 받은 이자를 생각하면 세후 10%의 수익을 얻었다는 것을 알 수 있죠.
‘계란을 한 바구니에 담지 마라.’라는 말이 확 와닿지 않으세요? 원금을 쪼개 여러 개의 상품에 투자하는 일이 번거롭기는 하겠지만 우리가 잊지 말아야 할 것은 원금입니다. 편한 투자보다 우리는 잃지 않는 투자를 해야 합니다. 때문에 분산은 필수죠.
2. LTV는 최대한 낮게, 스스로 확인하기
가. 아파트 위주로
P2P금융에는 다양한 종류의 상품이 있습니다. 흔히 볼 수 있는 아파트 후순위 담보대출 상품뿐만 아니라 어음·채권 투자, 건축자금 투자상품, PF 투자 상품 등 다양한 상품을 다양한 업체에서 출시하고 있죠. 그런데 이 중에서 가장 안전한 상품은 무엇일까요? P2P금융 업계를 잘 모르시는 분이 읽으실 수 있으니 질문을 조금 바꿔볼까요? 투자하는 상품의 가치를 가장 알기 쉽고, 리스크 헷지 하는 방법이 일반 대중에게 오픈되어 있는 상품이 무엇일까요?
바로 아파트 담보대출 상품입니다. 아파트 담보대출 상품의 핵심은 아파트의 가치 파악인데, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 호갱노노, 부동산 리치고 등을 통해 쉽게 아파트의 가치를 파악할 수 있죠. 또한 부실 시 다시 현금화(환금성)하는 과정이 일반 대중이 이해하기 쉽고, 그 절차가 오픈되어있고요. 경매, 공매 절차를 거친다거나 NPL업체 매도하는 절차들에 대해 많이 들어보셨을 겁니다. 다른 상품들은 어떻죠? 그 상품들의 가치를 제대로, 스스로 파악하실 수 있고, 부실 시 대처 방법 절차에 대해 제대로 알고, 이해하실 수 있나요?
글이 너무 길어져서 글을 나눠서 작성하도록 할게요 🙂
온라인 투자 연계 금융(P2P금융), 후순위 담보대출받기, 중금리로 투자하기.
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