내 소유의 토지가 공익사업의 사업지로 편입될 경우, 토지 보상을 통해 토지의 가치를 금전으로 보상 받게됩니다.
토지가 소유자의 의사와 상관 없이 갑자기 사업지로 편입되기에 보상은 대개 주변 시세 보다 높은 수준에서 보상이 이루어 집니다.
이는 헌법에도 분명히 명시되어있습니다.
- 헌법 제23조 ③공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.
하지만 소유자분들은 그에 만족 못하는 경우가 무척이나 많죠.
왜 이런 일이 벌어지는지. 이럴 경우 어떻게 해야하는지 한번 알아보겠습니다.
토지 보상 기준
토지 보상은 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」를 근거로 감정평가를 통해 보상액을 산정합니다.
감정평가액은 토지의 위치, 형상, 이용 상황, 주변 환경 등 여러 요소를 고려하여 산정되는데요.
중요한것은 토지 보상액에서 공익사업으로 인한 개발이익은 제외된다는 것입니다.
개발이익은 공익사업으로 인해 사업지 및 사업지 인근 토지의 가격이 상승한 금액을 말하는데요.
토지 보상액에서 개발이익을 제외하는 이유는 토지 소유자가 공익사업으로 인한 개발이익을 모두 가져가지 못하고, 공익사업에 참여한 다른 사람들이 그 혜택을 공유할 수 있도록 하기 위함입니다.
- 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2012. 6. 1., 2013. 3. 23., 2020. 4. 7.>
좀더 풀어서 얘기해볼게요.
왜이리 토지 보상액이 적은거야?
보상액을 처음 접하시면 ‘왜이리 적냐’라는 반응의 토지 소유자분들이 참 많으실거예요.
그러니 재결도 진행되고, 행정 소송도 진행되는 것이겠죠.
물론, 보상액만으로 보상이 안되는 것은 아니지만 보상액의 크기로 인한 문제가 적지 않아요.
현재 시점의 호가?
소유자분들은 보통 보상액을 알게된 그날을 기준으로 주변 토지 호가를 생각하시는 경우가 많아요.
‘부동산 가면 얼마 받을 수 있다더라.’, ‘저 땅이 얼마라는데, 내 땅 보상금은 이것 밖에 안되냐.’ 등등 말이죠.
사업이익 배제
말씀드렸듯, 보상액은 감정평가를 통해 결정됩니다.
그리고 감정평가에서는 ‘사업인정고시일’과 ‘기준 시점’이 참으로 중요해요.
공익사업으로 인해 토지가 수용될 경우, ‘사업인정 고시일’과 ‘기준시점’이 감정평가를 통한 보상금 산정의 기준이되기 때문인데요.
창릉신도시를 예를 들면, 창릉신도시의 사업 인정 고시일은 2020년 3월 6일입니다.
바로 이 날을 기준으로 표준지 공시지가와 사례 선정이 진행됩니다.
보상을 2023년에 진행하더라도 표준지 공시지가와 사례 선정은 사업 인정 고시일 이전의 것을 선정하죠.
그리고 기준 시점이 되는 협의일 또는 재결일까지 시점 수정을 진행하고요.
예를 들어 2023년 1월 1일 보상 협의 또는 재결을 한다고 하면 2020년 이전의 표준지과 사례에 기준 시점인 2023년 1월 1일까지의 지가변동률을 반영(=시점수정)하여 보상을 하는 것입니다.
지금이 2023년인데 사업인정 고시일인 2020년 3월 6일 토지가격으로 보상하면 헌법에서 말하는 정당한 보상금이라고 할 수 없죠.
- 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
근데 왜 불만이 생기는거야?
사업시행자는 원활한 사업 진행을 위해 보상을 빠르게 진행하는 것이 이득일 겁니다.
하지만 사업 인정 고시일 부터 기준시점까지 지가 변동률을 통해 시점수정을 하더라도 지가변동률이 온전히 그 지역의 지가 상승률을 반영 못할 수 있어요.
특히, 사업 인정 고시일 이후의 사업지 및 사업지 인근의 지가 상승은 투기세력으로 인한 상승도 적지 않기 때문에 이를 온전히 보상액에 포함시키기에는 무리가 있어요.
그래서 감정평가하는데 있어 표준지와 사례 선정을 사업인정고시일 이전의 것으로 선정하는 것이고요.
- 제67조(보상액의 가격시점 등) ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.
그리고 여기서 불만이 생기는 것이죠.
개발 호재를 보고 웃돈을 주고 거래한 사람들의 토지 가격과 개발이익이 반영되지 않은 보상액의 격차에서 오는 아쉬움.
하지만 이것을 꼭 생각하세요.
공익사업지 인근에 투기세력이 올려놓은 땅값 만큼은 아니지만 수용을 진행하는 만큼 최대한 높은 수준에서 토지 보상을 진행한다는 것을요.
그래서 사업인정 고시일 당시의 금액이 아니라 협의일 또는 재결일까지 시점 수정을 하고 보상액을 지급하는 것이죠.
만약, 그래도 보상액에 대해 만족을 못하신다면 다음 보상절차에 따라 이의 신청해보세요.
토지 보상 절차
좀 뻔한 얘기지만 일반적인 보상 절차에 대해 얘기해보겠습니다.
토지 보상은 ‘조서 작성 → 조사 계획 → 감정평가 → 보상’ 순으로 간단하게 정리할 수 있습니다.
하지만 실상 토지 소유자들에게 중요한 것은 저런 형식적인 보상 절차보다 보상금액이 산출되는 절차가 참으로 중요한데요.
그 실제 보상금이 산출되는 절차는 ‘협의보상’, ‘수용재결’, ‘이의재결’, ‘행정소송’ 순으로 나눌 수 있습니다.
토지가 수용되고 처음 토지 보상액에 대한 얘기를 나눌때, ‘협의보상‘.
협의 보상액이 적어 이의 신청하고 다시 감정평가를 받고 보상 받으면 ‘수용 재결‘
수용재결 보상도 만족 못하신다면 다시 마지막으로 감정평가를 받아 ‘이의 재결‘을 받거나 그 마저도 만족 못할시 ‘행정 소송‘을 진행하셔야합니다.
협의 보상
내 토지의 보상금을 처음 접하는 보상입니다.
공익 사업을 진행하는 사업시행자는 토지조서를 작성하고, 보상계획을 토지 소유자들이 확인할 수 있게 공고, 통지하며, 보상액의 산정 후 토지소유자 및 관계인과 협의하여야 합니다.
그리고 협의가 완료되면 보상금을 지급받고 보상 절차는 완료됩니다.
- 제26조(협의 등 절차의 준용) ① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다.
수용 재결
협의 보상액이 만족스럽지않아 협의가 이루어지지 않았다면 사업시행자는 사업인정 고시가 있는 날로부터 1년 안에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 합니다.(소유자 신청x)
- 제28조(재결의 신청) ① 제26조에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.
토지수용위원회는 재결 신청서를 접수 후 법에 따라 ‘지체없이’ 이를 공고하고, 접수 날로부터 14일이상 관계서류 열람 후 신청에 대한 조사 및 심리를 진행합니다. 재결은 특별한 사유가 없다면 14일안에 마무리하여야 하고요.
- 제31조(열람) ① 제49조에 따른 중앙토지수용위원회 또는 지방토지수용위원회(이하 “토지수용위원회”라 한다)는 제28조제1항에 따라 재결신청서를 접수하였을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
② 토지수용위원회가 제1항에 따른 공고를 하였을 때에는 관계 서류의 열람기간 중에 토지소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있다. - 제32조(심리) ① 토지수용위원회는 제31조제1항에 따른 열람기간이 지났을 때에는 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하여야 한다.
② 토지수용위원회는 심리를 할 때 필요하다고 인정하면 사업시행자, 토지소유자 및 관계인을 출석시켜 그 의견을 진술하게 할 수 있다.
③ 토지수용위원회는 제2항에 따라 사업시행자, 토지소유자 및 관계인을 출석하게 하는 경우에는 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 미리 그 심리의 일시 및 장소를 통지하여야 한다. - 제35조(재결기간) 토지수용위원회는 제32조에 따른 심리를 시작한 날부터 14일 이내에 재결을 하여야 한다. 다만, 특별한 사유가 있을 때에는 14일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
이의 재결
자, 수용재결을 통한 보상이 완료되지 못하면 중앙토지수용위원회에 재결서 정본을 받은 날 부터 30일 이내에 이의 신청을 할 수 있습니다.
- 제83조(이의의 신청) ① 중앙토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
② 지방토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 이의의 신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다.
행정소송
수용재결을 통해서도, 이의재결을 통해서도 보상이 완료되지 않으면 이젠 행정소송 밖에 답이 없어요.
수용재결 후 이의재결을 거치지 않고 바로 행정소송을 진행할 수 있는데요.
이 경우에는 재결서를 받은 날로부터 90일 안에 행정소송을 진행하여야합니다.
만약 이의재결까지 거진 상태라면 재결서를 받은 날로부터 60일 안에 행정소송을 진행해야하고요.
행정소송이 제기되지 않으면 재결로 인한 보상이 완료된 것으로 본답니다.
- 제85조(행정소송의 제기) ① 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없다.
② 제1항에 따라 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감(增減)에 관한 소송인 경우 그 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다.
토지 보상의 기준과 절차에 대해서 알아보았습니다.
글로 이해하기 쉽게 설명한다고 하였지만 평소 접할 일이 별로 없기에 내용을 이해가 쉽지 않을거예요.
혹 보상 받는 당사자이시라면, 이 글에 대한 이해도 중요하지만 이의신청 또는 행정 소송시에는 변호사 또는 감정평가사를 통해 진행하시는 것을 추천드립니다.
보상 전문 변호사가 또 있거든요. 🙂