이번에 다룰 부동산 상식의 키워드는 ‘전용면적’, ‘실평수’, ‘발코니 확장’입니다. 사실 발코니를 키워드로 하여 것들을 다룰 수 있는데요. 이번 글에서는 전용면적과 실평수를 중심으로 발코니 확장에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.
먼저, 발코니가 무엇인지 확실히 정의하고 시작해야겠죠. 우리나라 건축법 시행령에서는 발코니를 다음과 같이 정의합니다. ‘건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다.’ – 건축법 시행령 제2조 14호.
전용면적과 실평수
실평수에 대한 얘기는 부동산 매매 혹은 임대 시에 많이 들어보셨을 겁니다. 특히, 상가와 달리 주택의 경우에 많이 들어보셨을 거예요. 발코니 확장이 불가능한 상가와 달리 주택은 발코니를 확장하는 경우가 많아 공부(건축물대장, 등기)상 면적보다는 실평수로 얘기하는 것이 면적을 체감하기가 더 확실하기 때문이죠. 그럼 본격적으로 전용면적과 실평수에 대해 알아볼까요.
전용면적은 한 세대가 독립적으로 사용하는 공간의 면적으로 방, 거실, 화장실 등의 면적을 말합니다. 간단히 우리 가족이 단독으로 생활하는 공간으로 이해하시면 됩니다.
(좀 더 자세히 알고 싶으신 분들은 아래 글을 참고하세요.)
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그럼 실평수는 무엇일까요? 간다히 말하면 “실평수=전용면적+발코니 확장면적“이라고 할 수 있습니다. 좀 더 자세히 말하면, 건축법상 적법하게 확장한 발코니의 면적과 건축물대장상 전용면적의 합을 평으로 환산한 것이 실평수인 것이죠.
우리나라 건축법 시행령에 따르면 ‘주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부 장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다‘라고 규정하고 있기에 발코니 확장을 원한다면 법에 따라 확장할 수 있답니다.
발코니를 확장하는 이유
그럼 발코니를 확장하는 이유를 알아볼까요?
먼저 주택 수요자 입장에서 생각해볼게요. 바로 집을 더 넓게 사용할 수 있기 때문이죠. 발코니를 확장한다고 해서 집을 20평, 30평을 넓힐 수는 없지만 몇 평을 넓혀서 방을 더 넓게 사용하면 그 만족감은 분명 크게 다가올 것입니다. 특히나 1인 가구가 증가하는 요즘, 도시형 생활주택 등 6평~18평 크기의 주택 건설 비율이 높아지고 있죠. 근데 이런 6평~18평 주택의 발코니를 작게는 1평 내외, 크면 3평~4평을 넓힐 수 있다면 생활공간이 획기적으로 넓어진다고 얘기할 수 있지 않을까요?
이번에는 주택 공급자 입자에서 생각해볼까요. ‘비용 측면’과 ‘매도·공급에서의 편의성’ 두 가지를 두고 얘기해 볼 수 있는데요. 건축주 입장에서 100평까지 집을 짓는다고 건축허가·신고를 하는 것보다 90평짜리 집을 짓는다고 허가·신고 후 발코니를 확장하여 100평짜리 집을 짓는 것이 비용 측면에서 이득이라고 하네요 🙂 물론, 비용이 차이가 크지는 않지만 주택의 규모가 커질수록 아껴지는 비용은 그에 비례할 것입니다. 또한, 용도지역 등 규제에 따라 일정 면적 이상의 주택을 못 짓는 경우가 있는데, 이러한 경우에 규제 한도 내에서 최대한의 평수로 집을 설계하고, 건축하면서 발코니 확장을 진행한다면 주택 공급자는 적법하게 더 넓은 공간을 지을 수 있고, 동시에 수요자에게 더 넓은 공간을 제공할 수 있으니 주택이 더 잘 팔리지 않을까요?
좀 더 이해를 돕기 위해 사진으로 보여 드릴게요.
위 사진은 도시형 생활주택 도면인데요. 왼쪽 두장은 같은 26㎡의 주택이고, 오른쪽 두장은 같은 41㎡의 주택입니다. 또 위쪽 사진 두 장은 발코니 확장 전 사진이고, 아래쪽 사진 두장은 발코니 확장 후 사진이죠. 주택 수요자든 공급자든 발코니 확장된 것을 선호하는 이유가 확실하게 이해되시지 않나요?
발코니 확장 면적 확인 방법
건축물대장과 등기에는 발코니 확장 면적이 나오지 않는데요. 발코니 확장 면적을 확인하기 위해서는 건축 설계도(이하 ‘도면’)를 통해 직접 계산하는 것이 가장 정확합니다. 중개사 분도 몰라요. 소유자 그렇다 하면 들은 얘기를 그대로 전달하는 것뿐이죠. 특히나 확인하는 것이 어려운 이유는 건축도면은 설계사, 건축주 아니면 확보하기 어렵기 때문이죠. 굳이 확인해야겠다는 분은 중개사 분을 통해 소유자에게 양해를 구한 뒤 도면을 확보하는 것이 한 방법이 될 수 있겠네요. 참고로 건축물 현황도는 소유자 또는 일정 조건을 갖춘 위임받은 자에 한해 세움터에서 온라인으로 발급받거나 주민센터(행정복지센터) 또는 시청에서 발급받을 수 있답니다.
지금까지 발코니 확장을 중심으로 ‘전용면적’과 ‘실평수’에 대해 알아보고, 발코니 확장면적을 확인하는 방법에 대해 알아보았는데요. 부동산 관련 더 많은 글과 부동산 상식이 궁금하신 분들은 아래 목록을 확인해보세요.